2024年是根本设施支出REITs的开局之年，从目前已经发布财报的AVA外汇平台交易环境基金来看 ，支出REITs业绩表现整体呈现上升动向，但不同REIT上升幅度差异较大。

其中，华夏华润商业REIT四季度业绩略有下滑，但全年收入整体达标。

数据呈现，从基金合并层面看，华夏华润商业REIT实现薪资6.42亿元，完成了经年化预测年度薪资的102.95%
 ，2025年一季度薪资1.84亿元 ，完成度达到101.04%。

从底层资产来看，青岛万象城于去年年末的出租率达到99.00%，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%高出1.50个百分点。

在5月9日召开的业绩发布会上，华夏华润商业REIT基金经理郑韬评价称 ，“从经营表现看，AVA爱华外汇平台底层资产的经营平稳、架构卫生、出租率
、客流量、会员数均达到了历史高位的水平。”

与此并且
，业绩会上，有关青岛万象城租金单价变动
、2025年业绩预期乃至后续扩募等
，均受到较大的留意 。

业绩波动

过去一年
，零售支出市场整体低迷叠加供应放量上升 ，根本设施支出REITs面临较大挑战，不过，从全年业绩指标来看，各基金的收入仍旧超越预测值
 。

从基金合并层面看
，TMGM外汇交易自2024年2月7日（基金合同生效日）至2024年12月31日 ，华夏华润商业REIT实现薪资6.42亿元 ，完成了经年化预测年度薪资的102.95% ，本期净利润为0.12亿元 ，基金EBITDA录得3.51亿元，完成全年方向值的112.33%。

对比2024年四个季度的表现
，该基金在二三季度表现强劲，但四季度出现较为明显的回落 。

数据呈现，2024年第四季度 ，华夏华润商业REIT实现基金层面合并薪资为1.81亿元 ，环比下滑3.21%，而基金净利润则从三季度的盈利2041.26万元
，下滑到四季度的亏损0.15万元，同期基金EBITDA环比下降8.65%至0.95亿元
 。

数据出处 ：公司财报，商业客归纳

据商业客查阅，在同批上市的支出REITs当中 ，华夏华润商业REIT是为数不多在去年末出现营收环比是下滑的，且净利润为负。

业绩下滑或许跟其底层资产青岛万象城一期南区的改造有关。

业绩会上，青岛万象城门店总经理贾蕊透露 ，去年10月份以来，青岛万象城一期南区等局部区域已着手实行有关改造及招商计划
，涉及区域的建筑面积约1.25万平方米，预计投入金额8422万元  ，计划于2025年内完成改造并开业 。

与此并且，华润商业资产控股有限公司财务主管人朱国桃亦提到，小幅波动属于正常状况，毕竟，“从短期来看，支出根本设施的经营表现具有季节性 ，尤其是在买东西中心 ，XM外汇薪资和费用并非在一年内平均发生 。”

他提到
，对于青岛万象城而言 ，季节波动可能更加显著，三四季度的业绩相对较高。一方面
 ，青岛是国内热门的旅游都市
，暑期是旅游旺季
，可有效带动客流和零售的上升
，另一方面 ，四季度，圣诞元旦跨年等时点是买东西中心的旧有销售旺季 。

从新近披露的数据来看 ，2025年一季度，华夏华润商业REIT的基金薪资为1.84亿元 ，完成度为101.04% ，净利润也扭亏为盈 ，达到900.14万元
，基金EBITDA为1.04亿元  ，预测完成度为109.06%。

显然 
，对于华夏华润商业REIT将来的业绩走势 ，运维人充满信心。

从分派现状来看，财报数据呈现，2024年，本期基金可供分配金额为3.15亿元 ，完成全年方向值的103.15%，同期实际分配金额为2.27亿元 ，本期现金流分派率为3.75%，年化现金流分派率为4.18%，较募集说明书预估4.94%仍存一定差额
。

2025年一季度  ，基金可供分配金额为8825.92万元，实际分配金额为8868万元 ，年化分派率为5.19%，同样小于招募说明书预计的5.29%。

对此  ，有理财者也为基金的将来分派表示担忧 。

朱国桃则重申 
，“2025年的一季度业绩完成现状也是符合我们的经营预期，薪资以及EBITDA均超额完成，环比四季度年化分派率也提高了7个百分点 ，运营管机构将协同基金运维人连续做好基金运营 ，不断提高项目经营表现 。”

“我们有充足的信心和水平完成发行预测的5.29%的分派率 。”朱国桃说。

租金单价平稳性

底层资产的优越性是决定公募REITs业绩走势、二级市场表现的关键因素。

华夏华润商业REIT的底层资产为青岛万象城 ，该项目位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈，识别为都市级买东西中心，是山东省规模最大 、入驻品牌最多的买东西中心之一。

项目为地上6层、地下4层的都市级商业综合体 。其中 ，一期项目开展运营时间为2015年，共10层；二期开展运营时间为2021年，共8层。

业绩会上
，贾蕊介绍称，在基金成立前，青岛万象城一期L4-L5及二期L4-L5的部分区域即进领域态变更及装修改造，二期L4-L5区域于2024年6月末开业，为项目新增可租赁面积7027平方米。

受此作用，截至报告期末 ，青岛万象城可供出租面积提高至13.66万平方米，实际出租面积13.52万平方米，出租率99.00%，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%高出1.50个百分点。

2025年一季度末 ，该项目的出租率进一步提高至99.10%，整体表现平稳 。

贾蕊透露称 ，青岛万象城2024年年度客流量同比上升10.9%，在2025年的一季度，客流量保持了同比上升9%的积极的态势。

她重申，客流量上升主要源自三个方面，其一，青岛万城的品牌替换为支出者带来更优的买东西体验 ，复盖了更普遍的支出客群。

其二 ，青岛万象城举办了各种各样的营销推广活动，邀约了众多的时尚艺人到达青岛万城，举办各类的生产的活动 ，带来了非常好的客流增量。

其三，强化会员  ，不断优化客户体验 ，提高会员的粘性和活跃度
，将客流和会员的流量有效转化为店铺的零售额和生产的营业额
。

在一片向好的数据当中，理财者仍旧倡导隐忧 。

数据呈现，2024年年末，项目入驻租户数目共计546家，租约加权平均剩余租期为2.17年，报告期内租金单价水平为397.73元/平方米/月，到2025年一季度 ，租金单价水平为421.03元/平方米/月。

短短三个月时间，青岛万象城的租金单价出现了较大的变动 ，将来如何保养租金的平稳性成为市场留意的核心。

对此，贾蕊重申 ，租金单价水平是以报告期内各个月度的租金 、物业运维费及固定的推广费薪资之和，除以报告期内各月度项目的实际出租的面积之和所得到的 ，但不汇总项目的其他薪资科目，比如说像多种经营薪资以及停车场薪资等。

“该等变动的原因在于项目受益于节假日的加持以及新店开业的增量 ，客流平稳上升
，客流敏感型的业态的红利效应也对比显著。”

此外，项目一期及二期四楼到五楼局部区域的一个改造，那对一季度的经营业绩，也产生了积极的作用和贡献。

至于市场留意的扩募议题 ，本次业绩会同样有所涉猎。

据了解，今年3月
，华夏华润商业REIT正式公布了扩募计划，拟扩募资产为苏州昆山万象汇项目。

朱国桃提到 ，目前有关申报资料已提交到监管部门进行审理流程当中 。

他表示，关于储备资产方面
，华润置地2004年开展推动买东西中心业务，也是国内最早布局买东西中心业务的开发商之一，截止到2024年年底
，华润置地在营购中数目达到92个，并且还有在建及规划中的买东西中心20多个，涵盖全国66个都市。

“目前来看
，公司已经储备了充足的可扩募项目，且在当地市场具有优势的竞争地位。”其称。